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¿Qué son las viviendas de régimen especial?
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Las viviendas de régimen especial son las viviendas de protección oficial con precios de venta más bajos.
Para acceder a este tipo de viviendas, los requisitos en cuanto a niveles de renta de los compradores son
más restringidos que las viviendas de protección oficial de régimen general o concertado.
En el siguiente enlace podrá ver sus principales características:
· Ver características
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¿Qué es la subrogación de la hipoteca?
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Como regla general, la construcción de una promoción inmobiliaria se financia mediante las entregas
a cuenta de los socios y concesión de un prestamo hipotecari convenido conjunto para todo el edificio.
Es decir el banco presta a la promotora una cantidad de dinero, para que ésta lo emplee en la construcción
del edificio y lo vaya devolviendo en cuotas periódicas. A pesar de que es un único préstamo hipotecario,
éste préstamo esta dividido entre tantas partes como entidades registrales existan en el edificio.
Cada entidad registral corresponde a una vivienda con su aparcamiento y su trastero, es decir,
cada vivienda tiene asignada una parte de este préstamo hipotecario global. Del préstamo hipotecario
madre es responsable de su pago la cooperativa. En el momento de la adjudicación de las viviendas,
el cooperativista se hace responsable de la parte del préstamo hipotecario que tiene asignada su
entidad (piso, parking y trastero) y el préstamo hipotecario madre o común desaparece, este acto
jurídico de asunción de la parte del préstamo hipotecario que corresponde a su vivienda se llama
subrogación hipotecaria y se realiza en el momento de otorgar la escritura pública de adjudicación.
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¿Qué es un préstamo convenido?
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Habitualmente las promociones gestionadas por Qualitat Habitatge Social están sujetas a algún tipo
de régimen de protección por lo que las condiciones de la hipoteca que financia la promoción están
reguladas por ley en cuanto a plazos, forma de amortización y tipos de interés. El plazo máximo de
amortización de estos préstamos suele ser de 25 años y su cuantía máxima el 80% del precio de vivienda,
garage y trastero vinculado. Es, por esta razón, que es recomendable disponer de unos ahorros para hacer
frente a la parte del precio de la vivienda que no cubra este préstamo hipotecario. El tipo de interés
de estos préstamos puede ser fijo o variable y su tipo aplicable depende de las condiciones legales
vigentes. Si el tipo de interés es fijo, las cuotas son constantes durante toda la vida del préstamo
en función del tipo establecido legalmente y si es variable, cada año se establecerá la cuota a pagar
en base al euribor a 12 meses que publique el banco de España y del diferencial que se haya estipulado
con el banco, dentro de los márgenes legales previstos. Todos estos préstamos están exentos de comisiones.
Existen también otras modalidades de préstamo hipotecario de escasa aplicación, como son el préstamo
complementario para la financiación de la entrada y el préstamo preferencial.
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¿Quién controla en la cooperativa las obras de construcción?
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La cooperativa delega en Qualitat Habitatge Social SAU (QHS), a través del contrato de gestión integral,
el control de todo el proceso de promoción, incluido la construcción. El diseño del proyecto y su
ejecución en obra está sometido al control de la dirección facultativa -el arquitecto y el aparejador-
que son responsables de la correcta ejecución de las obras. Además la ejecución de las obras están sujetas
al examen y supervisión de una Oficina de Control externa en cumplimiento de la legalidad vigente.
Por último QHS supervisa por medio de su personal especializado la correcta ejecución de las obras
con el fin de garantizar el nivel de calidad habitual en nuestras promociones.
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¿Qué es el AS BUILT?
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La puesta en obra de cualquier proyecto implica necesariamente realizar modificaciones que alteran
en mayor o menor medida lo programado en planos. Todos los proyectos están sujetos durante su fase
de ejecución a un perfeccionamiento administrativo, es decir, a posibles cambios que pueden surgir
por necesidades técnicas, legales o administrativas. Las decisiones de estas alteraciones son tomadas,
a medida que surgen nuevas necesidades, por la dirección facultativa a quién se paga por este trabajo y
por asumir esta responsabilidad. Una vez finalizadas las obras es obligatorio realizar el proyecto
final de la obra, es decir, el proyecto tal como definitivamente ha sido realizado, a este proyecto
se le denomina 'AS BUILT'. Una copia de este proyecto se entrega a la cooperativa y al ayuntamiento
cuando lo requiere.
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¿Qué es un proyecto ejecutivo?
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El proyecto ejecutivo que elabora el Arquitecto es la ampliación detallada del Proyecto Básico
con todas las indicaciones necesarias para poder ejecutar la obra. El proyecto ejecutivo contiene
por ejemplo el cálculo de la estructura, el detalle del hierro a colocar, la cimentación, los materiales
a utilizar, etc. El proyecto ejecutivo se elabora después de la redacción del Proyecto Básico.
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¿Qué es un contrato de adjudicación provisional?
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Es el contrato inicial y de carácter provisional que vincula al solicitante con la cooperativa
y fija las condiciones generales de la adjudicación como son los precios, los plazos y los
elementos adjudicados, es decir, que vivienda, que aparcamiento y que trastero adquiere el socio,
cuanto va a costarle aproximadamente y cuando se prevee la entrega. Este contrato se firma al inicio
de la promoción. Con su firma, además, el solicitante ingresa como socio de la cooperativa, y se
le asigna un número de socio.
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¿Qué es un contrato de adjudicación definitivo?
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Al final de la promoción, despejadas todas las incertidumbres de carácter técnico y administrativo
que hayan podido modificar el proyecto constructivo y una vez establecidos los costes definitivos,
se procede a la firma del contrato definitivo entre el socio cooperativista y los representantes
de la cooperativa. Con él, se fijan los precios definitivos de los elementos adjudicados a cada
cooperativista, en más o en menos, dependiendo de los metros reales resultantes de cada elemento,
sobre el principio de que cada cooperativista paga por lo que recibe. Este contrato es el que debe
ser visado por la Direcció General d'Habitatge en caso de que la promoción este sujeta a algún tipo
de protección. Es también el contrato que se eleva a público ante notario.
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¿Qué es la Calificación Provisional?
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Es el acto administrativo emitido por la Direcció General d'Habitatge por el que una determinada
promoción queda afectada por todas las disposiciones legales vigentes que regulan la promoción de
viviendas protegidas. Este documento acredita que la promoción cumple todos los requisitos técnicos
prefijados y por tanto puede acceder a un préstamo hipotecario protegido y las restantes ayudas a
los adquirientes previstas (ayuda directa a la entrada y subsidiación del préstamo hipotecario convenido).
Este documento es necesario para que los futuros adquirentes se beneficien de las ayudas existentes
para la adquisición de viviendas protegidas. La Calificación Provisional fija el volumen máximo del
préstamo hipotecario global y los precios máximos de las viviendas, plazas de aparacamiento y trasteros.
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¿Qué es un régimen de protección?
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Un régimen de protección es un conjunto de reglas administrativas, financieras y técnicas que
deben obligatoriamente aplicarse a las viviendas que se acojan a dicho régimen, por ejemplo el
precio de venta de una vivienda será distinto según su régimen de protección y también los
requisitos exigidos a las personas que pretendan acceder a cada tipo de vivienda.
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¿Porqué viviendas protegidas?
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Con la calificación de una promoción de viviendas como protegida se garantizan unos precios de
venta inferiores a los del mercado y la obtención de ayudas al comprador por parte de las
administraciones públicas.
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¿Cuántas clases de régimen de protección hay?
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En la actualidad existen cuatro clases de regímenes de protección:
· Viviendas de protección oficial de régimen especial.
· Viviendas de protección oficial de régimen general.
· Viviendas con protección oficial de precio concertado (estatal).
· Viviendas concertadas (régimen propio catalán).
Para conocer los detalles de cada categoría ver su descripción en el partado correspondiente de esta misma sección.
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¿Qué es el módulo de protección oficial?
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Es el denominado 'Módulo Básico Estatal' y corresponde al precio base por metro cuadrado
útil de vivienda, aparcamiento y trastero fijado por la administración como precio de venta máximo.
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¿Qué es la Calificación Definitiva?
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Es el acto administrativo emitido por la comunidad autónoma, previa inspección del edificio
por parte de técnico competente a través de la Direcció General d'Habitatge, en virtud del cual,
se verifica que el edificio se ha construido de acuerdo con la legislación en esta materia.
Una vez otorgada esta calificación definitiva las viviendas quedarán afectadas durante todo
el tiempo que dure el régimen de protección a la normativa específica que regula esta materia.
La calificación definitiva es necesaria para poder escriturar la adjudicación de las viviendas
ante notario. Esta calificación sustituye a la cédula de habitabilidad y se emite una vez finalizada
la construcción.
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¿Qué es un proyecto básico?
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Es el proyecto edificatorio inicial, donde se define el tipo de edificio, las plantas,
las tipologías de viviendas y todas las características principales de la construcción.
Posteriormente todas estas características deberán ser definidas con detalle mediante
la elaboración del Proyecto Ejecutivo. El Proyecto Básico se utiliza para presentar las promociones.
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¿Qué es el seguro decenal?
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El un seguro obligatorio que garantiza los daños que pudiera tener el edificio por
defectos estructurales durante diez años.
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¿Qué es el visado del contrato de adjudicación?
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El es procedimiento administrativo realizado por la Direcció General d'Habitatge antes de la
concesión de la Calificación Definitiva por el que se verifica si el adjudicatario -cooperativista-
reúne los requisitos legales para poder acceder a una vivienda protegida. Sin el visado del contrato
no es posible escriturar la vivienda, es decir, no tiene validez la adjudicación realizada por la cooperativa.
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¿Qué son las viviendas de régimen general?
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Son la siguiente categoría de viviendas de protección oficial con precios de venta bajos pero,
como regla general, por encima de los precios de venta de las viviendas de régimen especial.
Los niveles máximos de renta para acceder a las mismas son superiores a los de las viviendas
de régimen especial. En el siguiente enlace podrá ver sus principales características:
· Ver características
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¿Qué son las viviendas de precio concertado (estatal)?
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Son la categoría de viviendas con protección oficial, definidas en el Plan Estatal de Vivienda,
cuyo precio máximo de venta es más elevado. En el siguiente enlace podrá ver sus principales características:
· Ver características
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¿Qué son viviendas concertadas (Cataluña)?
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Es una categoria propia y específica de la Comunidad Autónoma de Cataluña, de viviendas con protección
oficial, que se caracteriza porque su precio de venta suele ser superior a la del resto de categorias
descritas y contempladas en el Plan Estatal de Vivienda. Sus principales características se
definen en el siguiente enlace:
· Ver características
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¿Cúales son y como se miden los ingresos máximos?
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Solo aquellas personas o unidades familiares o de convivéncia cuyos ingresos estén dentro de los
límites previstos en las leyes que regulan esta materia podrán acceder a cada una de las categorías
de vivienda con protección oficial para facilitar que las mismas se destinen a aquellas personas que
no pueden acceder a una vivienda libre como consecuencia de sus elevados precios.
Es por esta razón que existe un tope máximo de ingresos, respecto a los adquirientes.
En función de los miembros que compongan la unidad familiar o la unidad de convivéncia,
de la zona geográfica donde se encuentre la vivienda y del tipo de régimen de protección,
la cuantía máxima de ingresos variará. Las tablas de ingresos máximos son las siguientes:
· Ver ingresos máximos
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¿Qué es el IPREM?
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Es el denominado 'Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples', que se publica periódicamente
y que sirve para calcular los ingresos máximos. Durante el año 2009, esta cifra es 6.326,86 €.
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¿Cómo se fija el precio de las viviendas?
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Cada municipio está asignado a un código de zona, existen zonas A,B,C y D. Las zonas A,B y C
se denominan ámbitos territoriales de precio máximo superior o lo que es lo mismo municipios
donde el precio de la vivienda protegida es mayor que en las demás. Una vivienda que se encuentre
en un municipio incluido en la zona A será más cara que una que se encuentre en la zona B y
así sucesivamente. Además el precio máximo de la vivienda se fija en función del régimen de protección
a que ésta esté sometida. Como norma general, una vivienda de régimen especial será la más económica,
le seguiran las de régimen general, las de precio concertado estatal y finalmente las viviendas
concertadas catalanas. Por tanto el precio de la vivienda se calculará en función de su superficie,
del módulo vigente, de la zona geográfica donde se encuentra y del tipo de régimen de protección oficial.
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¿Que es el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial de Cataluña?
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Es un Registro Público y administrativo compuesto por todos los Registros de Solicitantes de viviendas
con Protección Oficial de los Ayuntamietos de Cataluña y por un Registro de la Generalitat destinado
a los Ayuntamientos que no hayan creado este Registro. Para poder acceder a cualquier vivienda con
protección oficial es requisito imprescindible estar inscrito en este Registro. Las solicitudes de
inscripción se han de presentar en el Ayuntamiento donde resida la persona.
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